英國(guó)氣候保護(hù)規(guī)定正在不斷提高一些能效標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于疫情和地緣政治雙重夾擊下并不景氣的商業(yè)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，未來(lái)情況很不樂(lè)觀。
  最近一份報(bào)告顯示，英國(guó)市中心辦公室今年2月的使用率不到25%，在疫情前，這一水平保持在55%到60%。
  即將出臺(tái)的氣候新規(guī)，可能會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主，尤其是小型業(yè)主被迫退出這一市場(chǎng)。
  英國(guó)綠色建筑規(guī)定
  英國(guó)氣候保護(hù)協(xié)會(huì)2007年在英格蘭和威爾士引入能源效率證書(shū)，要求對(duì)居住用建筑的能源性能進(jìn)行披露。根據(jù)規(guī)定，所有住宅建筑都需持有能源效率證書(shū)，證書(shū)將提供從高到低——A到G七個(gè)等級(jí)。
  自2018年4月開(kāi)始，在英格蘭和威爾士持有評(píng)級(jí)低于E的住宅建筑將被視為非法。2020年4月開(kāi)始，該規(guī)定覆蓋到兩地所有私人租賃建筑；2023年4月開(kāi)始，除豁免外，英格蘭和威爾士所有的商業(yè)租賃都將被包括在內(nèi)。若房東在限期內(nèi)未完成對(duì)建筑的改造，屆時(shí)可能被罰款最高5000英鎊。
  2021年，英國(guó)政府進(jìn)一步收緊氣候規(guī)定，從2025年12月31日開(kāi)始，所有新出租的房產(chǎn)評(píng)級(jí)不得低于為C；已出租的房產(chǎn)需在2028年年底完成改造，最高罰款從5000英鎊增加到30000英鎊。
  最新的規(guī)定則是要求在2027年前，所有商業(yè)建筑都需達(dá)到最低等級(jí)C級(jí)，到2030年則需達(dá)到最低等級(jí)B級(jí)。2023年4月起，若其證書(shū)為F或更低且繼續(xù)出租，將導(dǎo)致至少5000磅、至多150000英鎊的罰款。
  然而，目前私人租賃部門(mén)中大約三分之二的房屋評(píng)級(jí)在D以下。問(wèn)及房產(chǎn)低于C級(jí)的房東，他們認(rèn)為每處房產(chǎn)平均需要花費(fèi)10400磅才能滿足政府的能源效率要求。英國(guó)的商業(yè)建筑則有85%被評(píng)為B級(jí)以下。
  要在限期內(nèi)實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)的改造，這對(duì)房產(chǎn)擁有者來(lái)說(shuō)是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。
  根據(jù)第一太平戴維斯公司的評(píng)估，完成所有工作場(chǎng)所的改造至少需要600億英鎊，折合人民幣約5000億。
  小業(yè)主恐受傷最深
  對(duì)于大型房產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，成本壓力尚算可控。第一太平戴維斯的商業(yè)地產(chǎn)分析主管Oakley認(rèn)為：“對(duì)于區(qū)域性的大城市和倫敦的大房東來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)更貴的絕緣材料、新的固定裝置或是使用更清潔的電力基本上是可行的，因?yàn)樗麄兤骄�下�?lái)的資本價(jià)值足夠高。”
  英國(guó)主要的上市房屋業(yè)者，如英國(guó)土地公司（British Land）、Landsec和GPE都已開(kāi)始投資進(jìn)行綠化建筑，并確信這種綠化能吸引潛在的、對(duì)綠色建筑更加青睞的租戶。
  但很大一部分商業(yè)建筑的擁有者是規(guī)模小、資本少的業(yè)主，對(duì)他們而言，改造新增的成本很可能壓倒他們出租獲得的回報(bào)。
  Oakley舉例：“問(wèn)題在二級(jí)城市，那里的租金最多只有20英鎊每平方英尺，你要如何實(shí)現(xiàn)花80英鎊每平方英尺來(lái)滿足新的規(guī)定。”
  這種情況下，小業(yè)主只能提價(jià)。但面對(duì)供應(yīng)鏈中斷后，已經(jīng)提高很多的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)，他們現(xiàn)在對(duì)租戶的吸引力已經(jīng)越來(lái)越低。
  留有余地
  所幸，法規(guī)還有變化的余地。
  Oakley和Landsec公司的首席執(zhí)行官Allan都將這個(gè)證書(shū)制度理解為一個(gè)“生硬”的方案，因?yàn)樗鼘?duì)排放的計(jì)算是理論性地建立在一個(gè)單一的截止日期上，就像是手機(jī)或是電腦廠商提供的對(duì)電池的效率評(píng)估一樣。
  理論和現(xiàn)實(shí)未必那么吻合。據(jù)Oakley估計(jì)，到2030年，可能會(huì)推出一個(gè)更細(xì)微的排放監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，可以在實(shí)際的一段時(shí)間內(nèi)捕捉電力使用量。
  他認(rèn)為現(xiàn)行法規(guī)和市場(chǎng)一定會(huì)再變化，來(lái)避免房東收不抵支。